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近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

住建部要求，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。

“治本之策”如何落實？

“要求各地編制兩年住房發(fā)展規(guī)劃，這在以前比較少見。而此次提出的‘住房發(fā)展五年規(guī)劃’，則屬于一項更聚焦于住房的專門規(guī)劃，強調(diào)與國土空間規(guī)劃、土地利用年度計劃的有機銜接，與此前各地發(fā)布與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等配套的房地產(chǎn)相關(guān)五年規(guī)劃也有一定的差異?！背啥际谐鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展研究院副院長馮波表示。

在這次較為特別的部署中，住建部強調(diào)，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制的重要抓手。

具體而言，住房發(fā)展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位，測算房地產(chǎn)項目合理融資需求；“住房發(fā)展五年規(guī)劃”則要求各城市統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結(jié)合存量住房和存量土地等潛在供應(yīng)情況提前謀劃。

這并不是住建部第一次提及該項機制。2023年11月，住建部部長倪虹表示：“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策”。至于構(gòu)建新發(fā)展模式的思路，在體制機制上提到了“建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動的新機制”，這也被認為是新模式的核心內(nèi)容。

如今這一機制再次被強調(diào)，并通過“抓手”的定位與未來幾年住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃關(guān)聯(lián)起來，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，各地將基于此進一步摸清當(dāng)?shù)刈》啃枨罂偭亢徒Y(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場短期和中長期供求關(guān)系等，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。

“住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃有助于引導(dǎo)金融資源、土地資源等流向更需要的地方，提高資源利用效率。”陳文靜表示，未來人口規(guī)模大且人口持續(xù)增加、房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的城市，將建設(shè)更多新房以滿足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。

如何“防止市場大起大落”？

本次通知中，“防止市場大起大落”再度引發(fā)關(guān)注。住建部指出，要實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，才能更好地穩(wěn)定市場。

這與當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化密切相關(guān)。

“過去多地供不應(yīng)求的態(tài)勢已經(jīng)得到緩和，居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，但住房結(jié)構(gòu)性問題仍較為突出，部分城市房地產(chǎn)市場供過于求態(tài)勢明顯?！标愇撵o表示。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，福州、天津等城市新房可售面積出清周期均超20個月，市場去化壓力較大；另有部分城市仍存在庫存不足問題，上海、杭州等地新房可售面積出清周期長期低于10個月。

“以原來的供應(yīng)模式可能很難賣出去，但同時還有大量的需求沒有滿足，而且新增需求(比如新市民)個性化?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這樣的新形勢下，遵循“人、房、地、錢”要素聯(lián)動尤其重要。

流動的達成要以信心為底座。58安居客研究院院長張波對中新財經(jīng)記者表示，這一方面需要隨著經(jīng)濟的不斷企穩(wěn)向好，市場環(huán)境不斷優(yōu)化，另一方面也要根據(jù)樓市環(huán)境進行長效層面的政策釋放，讓民眾對于樓市長期預(yù)期保持穩(wěn)定，讓房子成為老百姓實實在在的穩(wěn)定資產(chǎn)。

預(yù)計保障房建設(shè)將明顯加速

“要將房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時間等納入目標管理。”從住建部的這句要求中可以看出，保障性住房建設(shè)已是除了穩(wěn)定市場外，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一重大任務(wù)。

具體而言，住建部強調(diào)，各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。

“政府解決剛需，對應(yīng)的是要加大保障性住房建設(shè)，讓保障性住房成為每一個城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房是商品房供應(yīng)的主要渠道。”李宇嘉表示，這主要針對當(dāng)下年輕人和新市民購買力疲弱、傳統(tǒng)的商品房供應(yīng)模式無法匹配需求的情況，糾偏供需錯配。

業(yè)內(nèi)預(yù)計未來幾年保障房建設(shè)將明顯加速。根據(jù)中指監(jiān)測，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設(shè)量，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。

在更長遠的時間軸上，住建部強調(diào)，住房發(fā)展規(guī)劃要立足當(dāng)?shù)貙嶋H，明確住房發(fā)展目標、重點任務(wù)和政策舉措。要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標。按照要求，保障性住房要進一步明確供應(yīng)套數(shù)和戶型結(jié)構(gòu)。要將房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時間等納入目標管理。

李宇嘉認為，這意味著項目層面的以需定建，即首先要摸清楚市場需求的特征，比如區(qū)位、戶型、配套等，再開始規(guī)劃供地、建設(shè)和銷售，這樣才能讓供出來的房子迎合市場的需求，才能賣得出去，本質(zhì)上也是供應(yīng)的精細化、精準化，以達成供需匹配。

陳文靜還提到，未來保障房或以籌集為主、新建為輔，以需定建，對于商品房庫存大的城市，改建或收購存量商品房用作保障房或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

“從穩(wěn)定性來看，短期會有更多政策有效推進。一方面關(guān)注民生，‘保交樓’以及降低存量房貸等政策切實落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感；另一方面將加大對供需雙方的拉動，重點落實‘一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資需求’、一線城市限購加快放松的政策，以解決開發(fā)商貸款難、購房者信心提升的問題?！睆埐ㄕf。

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